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Immobilier et crise sanitaire • Nos réponses à vos questions

Alors que le déconfinement a commencé de façon très progressive, de nombreuses questions se posent encore pour les particuliers dans le domaine de l’immobilier. Nos réponses à vos interrogations.

J’ai signé une promesse d’achat pour un appartement, mais je pense que les prix vont baisser dans les semaines qui viennent, jusqu’à quand puis-je me rétracter ?

Une ordonnance datant du 15 avril 2020 a précisé un point important : en cas de signature d’une promesse ou d’un compromis d’achat, le délai de rétractation continue de courir normalement, et ce malgré la crise sanitaire. Ainsi, l’acquéreur dispose toujours de 10 jours à compter de la date de signature pour se rétracter et récupérer son dépôt de garantie. Ce point pouvait poser question après l’adoption d’une ordonnance datant du 25 mars 2020 qui avait considérablement rallongé certains délais, notamment dans le domaine de l’urbanisme.

Concrètement, si les 10 jours ouvrables ne se sont pas encore écoulés depuis la signature de la promesse, vous pouvez vous rétracter sans avoir à vous justifier. Le dépôt de garantie versé doit vous être restitué en totalité sous 21 jours. Dans le cas contraire, vous devrez payer des pénalités puisqu’une promesse d’achat contient généralement une clause prévoyant d’indemniser le vendeur en cas d’annulation de la transaction.

Lorsque les 10 jours de réflexion sont déjà passés, il est néanmoins possible de casser la transaction si une clause le prévoit. La plus courante est la condition suspensive de prêt mentionnée dans la promesse ou compromis d’achat. En effet, un refus de prêt de la banque représente un motif valable d’annulation. Mais attention, il doit être justifié par l’établissement bancaire à l’aide d’une attestation écrite et il ne sera délivré que si votre situation financière le justifie réellement.

Je suis mensualisé pour le paiement de mes taxes foncières (résidences principale et secondaire), est-ce que je peux modifier mes versements ?

Si vous réglez vos impôts locaux par prélèvement mensuel (taxe foncière et taxe d’habitation pour les 20 % de Français qui ne sont pas encore exonérés de cette taxe en 2020), vous avez la possibilité de stopper vos prélèvements en cas de baisse de revenus. Le montant restant à payer sera alors prélevé lors du recouvrement de l’impôt à l’automne prochain, sans aucune pénalité.

Pour suspendre vos paiements, vous devez vous rendre sur le site Impots.gouv.fr puis aller dans votre espace personnel à la rubrique « Paiement », puis dans « Gérer mes contrats de prélèvements ». Il faut ensuite cliquer sur l’onglet « Modifier ou arrêter vos prélèvements » puis sur « Moduler vos prélèvements mensuels ».

Mon locataire a déménagé pendant le confinement, mais nous n’avons pas fait l’état des lieux et il me demande de lui rendre son dépôt de garantie avant de m’envoyer les clés, dois-je le faire ?

Ne lui rendez pas son dépôt de garantie, car c’est le jour de la restitution des clés qui marque le départ du locataire. Si, à la sortie, vous n’avez pas réalisé un état des lieux, la loi de 1989 vous donne 2 mois, toujours à partir du jour où vous avez récupéré les clés, pour rembourser le dépôt de garantie. Votre locataire doit vous remettre les trousseaux en main propre ou vous les envoyer par lettre recommandée avec avis de réception. Une fois que vous les aurez récupérés, vous pourrez rentrer dans l’appartement et constater d’éventuels dégâts. Si le logement n’a aucune dégradation, vous pouvez rendre immédiatement son dépôt de garantie à votre ancien locataire. Si, en revanche, vous avez des travaux à réaliser pour le remettre en état, ces derniers seront à sa charge et vous pourrez les déduire de son dépôt de garantie. Mais attention à justifier ces dépenses (factures d’entrepreneur…) ainsi que l’état de l’appartement rendu (photographies…). Car, étant donné qu’il n’y aura pas d’état des lieux contradictoire, votre locataire pourrait contester la remise en état en justice.

Pour éviter les problèmes, vous pouvez lui proposer d’envoyer les clés du logement chez un huissier de justice, qui fera l’état des lieux dès réception. Cela permettra de minorer le risque de contestations ultérieures et apportera du poids à votre dossier. Autre solution : que votre locataire revienne sur place pour vous ouvrir la porte et que vous fassiez tous les deux l’état de sortie des lieux, en respectant les gestes barrières. Dans ce cas vous avez 1 mois après la signature du document pour lui rendre son dépôt de garantie, s’il n’y a pas de souci, et 2 mois en cas de dégradations, constatées en comparant l’état d’entrée et de sortie des lieux.

Propriétaire d’appartements que je loue pour améliorer ma retraite, j’anticipe une baisse des prix de l’immobilier et donc de leur valeur, devrais-je quand même payer l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) cette année ?

Les biens immobiliers doivent être évalués au 1er janvier de l’année, d’après leur valeur vénale. Une éventuelle baisse des prix de la pierre, à cause de la crise sanitaire, n’aura donc aucun impact sur votre fiscalité cette année. En revanche elle pourrait éventuellement entraîner une baisse du montant de votre IFI l’an prochain.

En conséquence, cette année vous devrez remplir votre déclaration d’IFI en même temps que celle de vos revenus, entre le 4 et le 12 juin selon votre département et votre forme de déclaration (voie électronique ou sous forme papier). Tout le patrimoine immobilier que vous détenez est taxable à cet impôt : résidence principale (après un abattement de 30 % sur sa valeur), résidence secondaire, biens locatifs, patrimoine immobilier détenu via des parts de SCPI (société civile de placement immobilier) et d’OPCI (organisme de placement collectif en immobilier). Vous pouvez déduire de cet actif toutes les dettes qui vous ont permis de l’acquérir (crédits immobiliers en cours…). Le solde vous donne votre base taxable : si elle dépasse 1,3 million d’euros, vous êtes redevable de l’IFI.

J’ai acheté un terrain en janvier et ai déposé un permis de construire pour ma maison le 5 mars, savez-vous si je peux avoir la réponse pendant le confinement ?

En temps normal, si votre mairie ne vous a pas répondu 2 mois après votre demande de permis de construire, cela signifie qu’elle l’a implicitement accepté et vous pouvez lancer vos travaux de construction. Mais la crise sanitaire a changé la donne et créé des mesures d’exception.

À cause du confinement, le gouvernement a pris une ordonnance (n° 2020-306 du 25 mars 2020) qui suspendait tous les délais d’instructions à compter du 12 mars. Elle les reportait jusqu’à la fin de l’état d’urgence sanitaire plus un mois. Concrètement, cela signifiait que le solde du délai restant pour l’instruction de votre permis de construire (dans votre cas, un mois et trois semaines), recommençait à courir à partir du 25 juin. Mais, après une levée de bouclier du secteur de la construction, le gouvernement a pris une nouvelle ordonnance relative aux délais le 15 avril. « Elle a supprimé le mois supplémentaire prévu initialement, donc le délai de traitement des dossiers d’urbanisme redémarrera à compter de la fin de l’urgence sanitaire », confie Me Séverine Risser, avocate en droit public au cabinet Orier Risser Avocats à Paris. Pour le moment elle est prévue jusqu’au 10 juillet.

Malgré le confinement, certaines communes ont continué l’instruction des permis de construire, renseignez-vous pour savoir si cela est le cas de la vôtre.

Bailleur, je loue un appartement meublé en location saisonnière. Je souhaite le mettre à disposition du personnel soignant pour l’aider, comment procéder ?

Dans ce contexte sanitaire, le personnel soignant (infirmiers, médecins…) est fortement mobilisé pour intervenir en renfort des équipes au sein des services hospitaliers, notamment dans certaines régions très touchées par le virus. Pour les aider, vous pouvez toujours, même si le confinement est levé, leur mettre gracieusement à disposition un logement à proximité de leur lieu de travail.

Plusieurs acteurs de l’immobilier ont lancé un service dédié afin de vous faciliter la tâche. Le site PAP propose, par exemple, une rubrique permettant aux bailleurs de déposer une annonce gratuite pour prêter leur logement. La fondation L’Adresse fait aussi l’intermédiaire entre les personnels soignants et les propriétaires qui veulent proposer leur bien, qu’il soit géré ou non par une agence immobilière. Avec l’onglet « Appart Solidaire », Airbnb met en relation les bailleurs qui ont un logement disponible et les soignants qui ont un temps de transport supérieur à 30 minutes pour se rendre sur leur lieu de travail (le site ne prend pas de commission). Autrement, vous pouvez publier votre annonce par l’intermédiaire de certaines associations engagées pour le soutien aux soignants (les-logements-solidaires.com…).

Une fois que vous avez trouvé une personne intéressée, vous devez rédiger un contrat de prêt. Un modèle est téléchargeable sur le site de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (www.anil.org). Vous pouvez aussi contacter l’un de leurs conseillers par téléphone ou par mail si nécessaire. Le bénéficiaire de la location doit vous fournir certains documents (pièce d’identité, dernier bulletin de salaire justifiant sa profession). Un état des lieux peut également se faire par voie dématérialisée. Enfin, les gestes barrières doivent toujours être respectés. Vous devez donc lui remettre les clés mais en respectant les consignes sanitaires.

Pauline Janicot

Marie Pellefigue