Impôts 2021 – Qui est soumis à l’impôt sur la fortune immobilière ?

Depuis 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a laissé place à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). La réforme décidée par le président de la République a permis de concentrer l’imposition du patrimoine sur les seuls actifs immobiliers. Pour le reste, le seuil, le barème et les taux d’imposition sont inchangés. Vous y êtes assujetti cette année si la valeur de votre patrimoine immobilier, appréciée au 1^er janvier 2021, dépassait 1,3 million d’euros.

Le patrimoine imposable

Pour savoir si vous dépassez ou non le seuil d’imposition à l’IFI, vous devez tenir compte uniquement de la valeur de vos biens et droits immobiliers à usage privé, et de ceux appartenant à votre conjoint, partenaire de pacs ou concubin et à vos enfants mineurs (vos enfants majeurs sont imposés distinctement à l’IFI, même s’ils sont rattachés à votre foyer fiscal pour le calcul de l’impôt sur le revenu). En revanche, vos avoirs non immobiliers (argent, placements, bateaux, voitures, mobiliers, objets d’art, etc.) ne sont pas imposables, vos actifs immobiliers utilisés dans le cadre de votre activité professionnelle non plus.

Le cas échéant, vous devez aussi tenir compte de vos titres de sociétés ou d’organismes type fonds d’investissement, à hauteur de leur valeur représentative des actifs immobiliers détenus par ces structures (à l’exception de ceux utilisés pour leur activité). Toutefois, si vous détenez moins de 10 % du capital ou des droits de vote d’une société (5 % pour vos participations dans des sociétés d’investissement immobilier cotées), vos titres sont en principe exonérés d’IFI. Cette exclusion est destinée à ne pas imposer des contraintes trop lourdes aux petits actionnaires, la valorisation de leurs titres pouvant s’avérer complexe, en particulier si la société dans laquelle ils ont investi a des filiales ou des participations dans d’autres structures. Elle profite à la plupart des épargnants qui détiennent des placements financiers.

Les abattements, décotes et dettes déductibles

Vos actifs immobiliers doivent être évalués d’après leur valeur vénale au 1^er janvier 2021, c’est-à-dire au prix que le jeu normal de l’offre et de la demande vous aurait permis d’en tirer si vous les aviez vendus à cette date. Pour évaluer vos biens, le mieux est de faire appel à un professionnel implanté localement, un agent immobilier ou un notaire par exemple. Vous pouvez aussi consulter la base de données « Demandes de valeurs foncières », accessible gratuitement sur Internet à l’adresse https://www.immo-data.fr/dvf. Ou le service Patrim de recherche des transactions immobilières, accessible depuis votre espace personnel sur le site des impôts.

Vous pouvez appliquer un abattement de 30 % sur la valeur de votre résidence principale, sauf si vous la détenez par le biais d’une société civile immobilière (SCI) de gestion. Pour vos autres biens, vous pouvez également appliquer une décote s’ils supportent des contraintes particulières qui les rendent plus difficilement vendables : 5 à 40 % pour un bien locatif, 10 à 30 % pour un bien détenu à plusieurs en indivision, etc. Attention, les biens détenus uniquement en usufruit doivent être déclarés pour leur valeur en pleine propriété, le nu-propriétaire n’ayant rien à déclarer.

Vous pouvez déduire vos dettes existantes au 1^er janvier 2021 qui se rapportent à votre patrimoine immobilier imposable. Toutefois, celles liées aux emprunts sans terme précis ou prévoyant un remboursement des intérêts in fine sont plafonnées. Par ailleurs, celles liées à un emprunt familial ne sont déductibles que si vous êtes en mesure de prouver le caractère normal du prêt. Enfin, si votre patrimoine taxable dépasse 5 millions d’euros, vos dettes qui dépassent 60 % de son montant sont déductibles à hauteur de 50 % seulement, sauf si vous pouvez justifier qu’elles n’ont pas été contractées dans le but de minorer votre IFI.

Bon à savoir. Les bois, les forêts, les biens ruraux donnés à bail et les parts de groupements forestiers ou agricoles peuvent bénéficier, sous certaines conditions, d’une exonération d’IFI à hauteur de 75 % de leur valeur.

Le calcul et le paiement de l’IFI 2021

L’administration fiscale calculera votre IFI 2021 cet été, à partir des éléments inscrits dans votre déclaration de patrimoine n° 2042-IFI, à lui renvoyer dans les mêmes formes et délais que votre déclaration de revenus 2020. Bien que le seuil d’imposition à l’IFI soit fixé à 1,3 million d’euros, elle appliquera le barème progressif de l’IFI, dont les taux s’échelonnent de 0,5 % à 1,5 %, sur la fraction de votre patrimoine taxable qui dépasse 800 000 €.

Une décote vous sera accordée si la valeur de votre patrimoine est comprise entre 1,3 et 1,4 million d’euros. De plus, si le montant cumulé de votre IFI, de votre impôt sur le revenu et de vos prélèvements sociaux dépasse 75 % de vos revenus de 2020, la fraction excédentaire sera déduite de votre IFI 2021. Et si vous avez fait un don à un organisme d’intérêt général œuvrant dans le domaine de la recherche, de l’enseignement supérieur ou de l’insertion, vous aurez droit à une réduction d’IFI égale à 75 % de son montant et plafonnée à 50 000 €.

Vous recevrez en août un avis d’imposition indiquant l’impôt à payer, en principe mi-septembre. Au-delà de 300 €, vous devrez le régler en ligne sur le site des impôts ou via l’application Impots. gouv. En deçà, vous pourrez utiliser un autre moyen de paiement : espèces, chèque, carte bancaire, virement, etc.